Clausulas abusivas en hipoteca

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Clausulas abusivas en hipoteca
Si usted cree que tiene clausulas abusivas en su hipoteca, contacte con nosotros. Los abogados de ABOGABANCA son expertos en reclamaciones a bancos tanto en vía extrajudicial como en vía judicial si fuera necesario. Las reclamaciones a bancos, nuestra única especialidad.

Entre las clausulas abusivas más frecuentes se encuentran:

* Clausula suelo.
* Indice IRPH.
* Cláusulas de vencimiento anticipado
* Intereses usurarios.
* Otras clausulas de adhesión.

La directiva comunitaria 93/13 contiene en su anexo una una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas. Nuestros abogados expertos en derecho bancario son especialistas en cada una de ellas. Y a cada una de ellas dedicaremos un post en esta sección de nuestra web.

¿Que se considera que es una clausula abusiva en un contrato entre el banco y el consumidor o usuario bancario?

"Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato. " Art 3 de la directiva 93/13 del Consejo de 5 de abril de 1993.

El Artículo 4 de la directiva comunitaria relativa a Derechos de consumidores y clausulas abusivas en los contratos 93/13 dice que "Sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.

La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, ni a los servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.

El artículo 5 de la directiva establece que "En los casos de contratos en que todas las cláusulas propuestas al consumidor o algunas de ellas consten por escrito, estas cláusulas deberán estar redactadas siempre de forma clara y comprensible. En caso de duda sobre el sentido de una cláusula, prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor.

¿ Cuando se considera que una clausula no se ha negociado individualmente?
Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión.

El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación del presente artículo al resto del contrato si la apreciación global lleva a la conclusión de que se trata, no obstante, de un contrato de adhesión.

¿ Qué normativa se aplica a los préstamos hipotecarios y sus clausulas abusivas?

Los prestamos hipotecarios entre un banco y un consumidor para la adquisición de vivienda, nueva o segunda residencia, o refinanciaciones de prestamos hipotecarios, se vienen entendiendo por nuestros tribunales en el marco de los derechos del consumidor y por ello vienen enmarcados a nivel comunitario,por la directiva 93/13/CEE de 5 de Abril de 1993 que se refiere directamente a clausulas abusivas en contratos.

En el marco regulatorio español, dicha regulación se recoge en Texto refundido de la Ley general para defensa de consumidores y usuarios ,el RD 1/2007 de 16 de Noviembre.

¿Quien debe probar que se ha realizado la negociación individualmente?
La parte que afirme afirme que una cláusula tipo se ha negociado individualmente asume la plena carga de la prueba.

¿ Cambia la consideración de los tribunales en función de si el afectado es persona física o es una persona jurídica o empresa?
Efectivamente resulta distinto por cuanto el consumidor, como persona física actuando en ámbito ajeno a una actividad profesional o empresarial viene afectado por el art. 3 5 TRLGDCU que le otorga especial protección que es lo que permite que se pueda declarar una clausula impuesta como abusiva. El ordenamiento jurídico establece la nulidad de las clausulas abusivas como un mecanismo de protección al consumidor o usuario por su condición de tal en cuanto se ha obligado en base a clausulas no negociadas individualmente.

¿ Cuando se entiende que una clausula forma parte de una condicion general de contratación?

Una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes ( Ley 7/1998, de 13 de abril. Exposición de Motivos) En ellas se exige cuando se contrata con un consumidor, que no sean abusivas .

Las condiciones generales de la contratación se pueden dar tanto en las relaciones de profesionales entre sí como de éstos con los consumidores. En uno y otro caso, se exige que las condiciones generales formen parte del contrato, sean conocidas o exista posibilidad real de ser conocidas, y que se redacten de forma transparente, con claridad, concreción y sencillez.

Así, el art. 8 LCGC, tras declarar la nulidad de pleno derecho de las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en la propia Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva (apartado 1º), concreta en su apartado 2º que "[E]n particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ".

Requisitos para declarar nulas las condiciones generales abusivas en un contrato celebrado con un consumidor

Según la STS de 9 de mayo de 2013, son requisitos para considerar a la clausula condución general abusiva:

a) Contractualidad: se trata de "cláusulas contractuales" y su inserción en el contrato no deriva del acatamiento de una nor]ma imperativa que imponga su inclusión.

b) Predisposición: la cláusula ha de estar prerredactada, siendo irrelevante que lo haya sido por el propio empresario o por terceros, siendo su característica no ser fruto del consenso alcanzado después de una fase de tratos previos. En particular en el caso de los contratos de adhesión.

c) Imposición: su incorporación al contrato debe ser impuesta por una de las partes -aunque la norma no lo exige de forma expresa, dada su vocación de generalidad, debe ser impuesta por un empresario-, de tal forma que el bien o servicio sobre el que versa el contrato nada más puede obtenerse mediante el acatamiento a la inclusión en el mismo de la cláusula.

d) Generalidad: las cláusulas deben estar incorporadas a una pluralidad de contratos o estar destinadas a tal fin ya que, como afirma la doctrina, se trata de modelos de declaraciones negociales que tienen la finalidad de disciplinar uniformemente los contratos que van a realizarse.

¿Quien tiene la carga de la prueba en lo relativo a determinar si una clausula es preredactada o no?

La carga de la prueba de que una cláusula prerredactada no está destinada a ser incluida en pluralidad de ofertas de contrato dirigidos por un empresario o profesional a los consumidores recae sobre el empresario (apartado 165).

En el mismo apartado también dice que la prestación del consentimiento a una cláusula predispuesta debe calificarse como impuesta por el empresario cuando el consumidor no puede influir en su supresión o en su contenido, de tal forma que, o se adhiere y consiente contratar con dicha cláusula, o debe renunciar a contratar.




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